Immobilienbewertung Mehrfamilienhaus: Ratgeber 2025

Immobilienbewertung Mehrfamilienhaus: Der komplette Ratgeber 2025

Erfahren Sie, wie Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser professionell bewertet werden – mit Methoden, Rechenbeispielen und Expertentipps

📅 Aktualisiert: Januar 2025 | ⏱️ Lesezeit: 15 Min.

1. Grundlagen der Immobilienbewertung bei Mehrfamilienhäusern

Die Immobilienbewertung von Mehrfamilienhäusern unterscheidet sich grundlegend von der Bewertung selbstgenutzter Immobilien. Während bei Einfamilienhäusern oft subjektive Faktoren eine Rolle spielen, steht bei Mehrfamilienhäusern die wirtschaftliche Ertragskraft im Vordergrund.

Warum ist eine professionelle Bewertung wichtig?

  • Verkauf: Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises
  • Finanzierung: Banken benötigen eine Wertermittlung
  • Erbschaft und Schenkung: Steuerliche Bewertung
  • Vermögensplanung: Portfolioübersicht

💡 Expertentipp

Bei Mehrfamilienhäusern ist der Ertragswert meist deutlich relevanter als der Substanzwert. Ein gut vermietetes Objekt in durchschnittlicher Bausubstanz kann wertvoller sein als ein saniertes Objekt mit Leerstand.

Die drei Standard-Bewertungsverfahren

  1. Ertragswertverfahren: Standard für vermietete Mehrfamilienhäuser
  2. Sachwertverfahren: Bei selbstgenutzten Objekten
  3. Vergleichswertverfahren: Bei ausreichenden Vergleichsobjekten

2. Ertragswertverfahren – Die wichtigste Methode

Das Ertragswertverfahren ist die wichtigste Bewertungsmethode für Mehrfamilienhäuser. Es ermittelt den Wert basierend auf den erzielbaren Mieteinnahmen.

Schritt-für-Schritt-Berechnung

Schritt 1: Rohertrag ermitteln

Der Rohertrag ist die jährliche Bruttomieteinnahme.

📊 Beispiel Rohertrag

Objekt: Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen
Wohnung 1-4: je 65 m² à 9,50 €/m² = 2.475 €/Monat
Wohnung 5-6: je 80 m² à 10 €/m² = 1.600 €/Monat
Monatsmiete gesamt: 4.075 €
Jahresrohertrag: 48.900 €

Schritt 2: Bewirtschaftungskosten abziehen

  • Verwaltungskosten: ca. 4-5% des Rohertrags
  • Instandhaltung: ca. 1,00-1,50 € pro m²/Monat
  • Mietausfallwagnis: ca. 2-4% des Rohertrags

📊 Beispiel Bewirtschaftungskosten

Rohertrag: 48.900 €
Verwaltungskosten (4,5%): 2.200 €
Instandhaltung: 5.400 €
Mietausfallwagnis (3%): 1.467 €
Summe Bewirtschaftungskosten: 10.567 €
Reinertrag: 38.333 €

Schritt 3: Bodenwert ermitteln

📊 Beispiel Bodenwert

Grundstücksfläche: 600 m²
Bodenrichtwert: 180 €/m²
Bodenwert: 108.000 €

Schritt 4: Vervielfältiger anwenden

📊 Gesamtberechnung

Gebäudereinertrag: 34.013 €
Vervielfältiger (4%, 50 Jahre): 21,48
Gebäudeertragswert: 730.599 €
+ Bodenwert: 108.000 €
Ertragswert gesamt: 838.599 € (≈ 840.000 €)

3. Sachwertverfahren im Detail

Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn das Ertragswertverfahren nicht sinnvoll ist.

Berechnung

  1. Bodenwert ermitteln
  2. Herstellungskosten des Gebäudes (NHK 2010)
  3. Alterswertminderung abziehen
  4. Marktanpassung durchführen

⚠️ Achtung

Das Sachwertverfahren führt bei Renditeimmobilien oft zu unrealistisch hohen Werten. Für vermietete Mehrfamilienhäuser ist das Ertragswertverfahren deutlich relevanter.

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4. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Objekte.

Voraussetzungen

  • Mindestens 3-5 vergleichbare Verkäufe
  • Ähnliche Lage, Größe und Ausstattung
  • Verkäufe nicht älter als 2-3 Jahre

5. Wichtige Bewertungsfaktoren

Lage und Standortqualität

  • Makrolage: Stadt, Region, wirtschaftliche Entwicklung
  • Mikrolage: Stadtteil, Straße, Umfeld
  • Infrastruktur: ÖPNV, Einkaufen, Schulen

Baulicher Zustand

  • Bausubstanz (Dach, Fassade, Fenster)
  • Haustechnik (Heizung, Elektrik, Sanitär)
  • Energieeffizienz und Dämmung

Vermietungssituation

  • Vermietungsgrad
  • Mietniveau im Vergleich zum Markt
  • Mieterpotenzial und Bonität

6. Wohn- und Geschäftshäuser

Wohn- und Geschäftshäuser kombinieren Wohnnutzung mit gewerblicher Nutzung und erfordern eine differenzierte Bewertung.

Bewertungsansatz

  • Wohnbereich: Liegenschaftszinssatz 3,5-5,0%
  • Gewerbebereich: Liegenschaftszinssatz 5,0-7,0%

⚠️ Risikofaktor Gewerbe

Gewerbemieter haben oft längere Kündigungsfristen, aber höhere Anforderungen. Bei Leerstand ist Gewerbefläche schwerer zu vermieten als Wohnraum.

7. Bewertungsrechner

Ertragswert-Schnellrechner

8. Häufige Fehler bei der Bewertung

1. Emotionale Überbewertung

Eigentümer überschätzen den Wert oft aufgrund emotionaler Bindung. Der Markt interessiert sich nur für den objektiven Ertragswert.

2. Falsche Bewertungsmethode

Das Sachwertverfahren führt bei Renditeimmobilien oft zu unrealistisch hohen Werten.

3. Unrealistische Mietansätze

Bewertung mit Wunschmieten statt tatsächlich erzielbaren Marktmieten.

4. Unterschätzung der Bewirtschaftungskosten

Realistisch sind 20-25% des Rohertrags, nicht 10-15%.

5. Vernachlässigung von Instandhaltungsrückständen

Aufgeschobene Sanierungen müssen vom Wert abgezogen werden.

9. Häufig gestellte Fragen

Was kostet die Bewertung eines Mehrfamilienhauses? +

Ein professionelles Verkehrswertgutachten kostet zwischen 1.500 und 4.000 Euro, abhängig von Größe und Komplexität. Online-Bewertungen sind oft kostenlos, aber weniger detailliert.

Welches Verfahren wird für Mehrfamilienhäuser verwendet? +

Für vermietete Mehrfamilienhäuser wird hauptsächlich das Ertragswertverfahren verwendet, da der Wert primär durch die Mieteinnahmen bestimmt wird.

Wie oft sollte eine Immobilie neu bewertet werden? +

Bei Verkaufsabsicht, größeren Sanierungen, Erbschaft/Schenkung, Refinanzierung oder alle 3-5 Jahre zur Vermögensübersicht.

Was mindert den Wert am stärksten? +

Schlechte Lage (nicht korrigierbar), hoher Leerstand, erhebliche Bauschäden, Altlasten, rechtliche Probleme und problematische Mietverhältnisse.

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